Satzungen

1. Über den Bebauungsplan „Lauwiesen“

2. Über die örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan

Voegele + Gerhardt
F
reie Stadtplaner und Architekten BDA DWB SRL
Weinbrennerstraße 13
76135 Karlsruhe

Tel. 0721 - 831030
Fax 0721 - 853410


Verfahrensvermerke

Aufstellungsbeschluss durch den Gemeinderat gemäß § 2 (1) BauGB am 20.04.04

Öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes und der örtlichen Bauvorschriften gemäß §3(2) BauGB mit Text und Begründung in der Fassung vom 0.07.05 vom 15.08.2005 bis 14.09.2005

Erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes und der örtlichen Bauvorschriften gemäß §3(2) BauGB mit Text und Begründung in der Fassung vom ..........

Satzungsbeschlüsse Bebauungsplan
in der Fassung vom 27.09.2005 und örtliche Bauvorschriften gemäß §10(1) BauGB
in der Fassung vom 15.09.2005 am 27.09.05

Genehmigungsvermerk der höheren Verwaltungsbehörde am 17.10.05

Inkrafttreten der Satzungen gemäß §10(3) BauGB am 20.10.05


Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.08.1997 (BGBI. I, S. 2141), zuletzt geändert durch Gesetz vom 24.06.2004 (BGBl. I, S. 1359) mit Wirkung vom 20.07.2004

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBI. I, S. 132) zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBI. I, S. 466)

Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBI. S. 617), geändert durch Gesetz vom 29.10.2003

Räumlicher Geltungsbereich
Für den räumlichen Geltungsbereich der Bebauungsplan-Satzung und der örtlichen Bauvorschriften ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplans in der Fassung vom 15.09.2005 maßgebend.

Inkrafttreten
Die Satzung über den Bebauungsplan „Lauwiesen“ mit den örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan tritt mit der ortsüblichen Bekanntmachung gemäß §10(3) BauGB in Kraft.

Ordnungswidrigkeiten
Ordnungswidrig im Sinne des §75(3) Nr. 2 LBO handelt, wer den aufgrund von §74 LBO erlassenen örtlichen Bauvorschriften zuwider handelt.


Bestandteile und Anlagen der Satzung

more Zeichnerischer Teil des Bebauungsplans

Zeichnerischer Teil des Bebauungsplans (Fassung vom 27.Sept.2005)

Planzeichnungslegende/Nutzungsschablone zum Bebauungsplan

 


more Bauplanungsrechtliche Festsetzungen

Bauplanungsrechtliche Festsetzungen(Fassung vom 15.Sept.2005)
Die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen gelten in Verbindung mit den Festsetzungen des zeichnerischen Teils.

  1. Art der baulichen Nutzung (§9 (1) Nr. 1 BauGB) Allgemeines Wohngebiet gemäss §4 BauNVO. Von den nach § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen
    sind in Anwendung von §1 (6) BauNVO nur „nicht störende Gewerbebetriebe“ (§4 (3) Nr. 2) zulässig..
  2. Maß der baulichen Nutzung (§9 (1) Nr. 1 BauGB i. V. m. §§16 bis 20 BauNVO)
    Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt durch die Zahl der Vollgeschosse, die zulässigen Trauf- und Firsthöhen sowie durch die Grundflächenzahlen gemäß Eintrag im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans.

Die privaten Pflanzflächen sind von jeder Überbauung freizuhalten (Ausnahme Einfriedungen).

Die Höhe der Oberkante des EG - Rohfußbodens (EFH) der Gebäude darf maximal 0.30 m über dem festgesetzten Bezugspunkt liegen.

Der Bezugspunkt zur Ermittlung der EFH ist die Oberkante des angrenzenden Gehwegs bzw. der angrenzenden Strasse, gemessen an der Grundstücksgrenze in der Mitte des Grundstücks. Bei Eckgrundstücken (2 Bezugspunkte) ist der höhere der beiden Bezugspunkte maßgebend. Bei Grundstücken, die über die Stichstrassen erschlossen werden (Baufenster in 2. Reihe), ist die Mitte des an das betreffende Grundstück angrenzenden Stichstrassen -Abschnitts maßgebend, gemessen an der Grundstücksgrenze. Die Traufhöhe "TH" ist das Maß zwischen der EFH und dem Schnittpunkt der Gebäude-Außenwand mit der Oberkante Dachhaut.

Die Firsthöhe "FH" ist das Maß zwischen der EFH und dem höchstgelegenen Punkt der Dachhaut.

Die Traufhöhen dürfen auf eine Länge von maximal 40 % der zugehörigen Gebäudelänge um maximal 1.50 m überschritten werden. Bei Krüppel-walmdächern dürfen die festgesetzten Traufhöhen im Bereich des Krüppel-walms überschritten werden.

Dach

3. Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB BauNVO)
Offene Bauweise gem. § 22 BauNVO. Überbaubare Grundstücksflächen werden durch die Festsetzung von Baugrenzen bestimmt.

Technische Versorgungseinrichtungen (z.B. Kabelschränke oder Gasdruckregelstationen) dürfen auf den als nicht überbaubar ausgewiesenen Flächen errichtet werden.

4. Flächen für Nebenanlagen, Carports und Garagen (§ 9 (1) Nrn. 4 und 11 BauGB)
Carports und Garagen haben zu vorderen Grundstücksgrenzen (zu Erschließungsstraßen hin) einen Abstand von mind. 5.00 m einzuhalten. Bei Eckgrundstücken (welche zwei „vordere“ Grund-stücksgrenzen haben), gilt dieser Mindestabstand nur für die Zufahrts-Seite. Zu der zweiten, vorderen Grundstücksgrenze, von der aus keine Zufahrt erfolgt, ist ein Mindestabstand von 1.50 m einzuhalten. Entlang der verlängerten Schönblickstrasse ist beidseits ein Mindestabstand von 3.00 m einzuhalten.
Mit Nebenanlagen i. S .d. § 14 BauNVO - ausgenommen Einfriedungen sowie erforderliche Zugänge und Zufahrten - ist zu vorderen Grundstücksgrenzen ein Mindestabstand von 1.50 m einzuhalten.

Nebenanlagen sind - sofern es sich um Gebäude handelt - außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nur bis zu einer Größe von 9 cbm umbauten Raums zulässig. Je Grundstück ist außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nur 1 entsprechende Anlage zulässig.

5 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden (§ 9 (1) Nr. 6 BauGB)
Zulässig sind maximal 2 Wohnungen je Wohngebäude.

6 Leitungsrechte (§ 9 (1) Nr. 21 BauGB)
Die im zeichnerischen Teil entsprechend bezeichneten Flächen sind mit einem Leitungsrecht zugunsten der jeweiligen Leitungsträger zu belasten.

7 Immissionsschutz (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB)
7.1 Aktive Schallschutzmaßnahmen Sportlärm

Auf der im zeichnerischen Teil festgesetzten Fläche an der Grenze zum Sportplatz des Fußballclubs Schellbronn ist ein Lärmschutzwall mit einer Höhe von mindestens 3.50 m über Geländeniveau zu errichten, bezogen auf die Höhe des Plangebiets. Straßenverkehrslärm
Auf den im zeichnerischen Teil festgesetzten Flächen entlang der Hohenwarter Straße (L 674) ist ein Lärmschutzwall mit einer Höhe von mindestens 2.50 m über Geländeniveau zu errichten, bezogen auf die Höhe des Plangebiets.

7.2 Passive Schallschutzmaßnahmen Grundrissorientierung

In den im zeichnerischen Teil mit „Schallschutz“ bezeichneten Baufenstern sind ab dem ersten
Obergeschoss schutzwürdige Aufenthaltsräume mit südorientierten Fenstern sind nur dann zulässig, wenn diese Aufenthaltsräume zusätzlich weitere Fenster, die der Belüftung dienen, auf der West- oder Ostseite haben.

8 Bepflanzungen (§ 9 (1) Nr. 25a BauGB)
8. Private Pflanzflächen
Auf den im zeichnerischen Teil festgesetzten privaten Pflanzflächen sind Sträucher und Bäume 2. Größenordnung fachgerecht zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Dabei sind die Bäume in wechselnden Abständen zwischen 8 bis 15 m zu pflanzen. Je 1 qm ist ein Strauch zu pflanzen. Die Baum- und Strauchpflanzungen sind durch geeignete Pflegemaßnahmen in der Entwicklung dauerhaft zu sichern. Für die Ausführung der Pflanzmaßnahmen ist ein Pflanzplan erforderlich.

Bäume 2. Größenordnung:

Feld-Ahorn

(Acer campestre)

Mehlbeere

(Sorbus aria)

Hainbuche

(Carpinus betulus)

Eberesche

(Sorbus aucuparia)

Vogel-Kirsche

(Prunus avium)

Qualitäts- und Gr&luml;ßenbindung:
Hochstämme, 3 x verpflanzte Ware, Stammumfang mindestens 14-16 cm.

Sträucher:

Roter Hartriegel

(Cornus sanguinea)

Sal-Weide

(Salix caprea)

Gemeine Hasel

(Corylus avellana)

Schwarzer Holunder

(Sambucus nigra)

Eingriffel.Weißdorn

(Crataegus monogyna)

Roter Holunder

(Sambucus racemosa)

Hunds-Rose

(Rosa canina)

Qualitäts- und Größenbindung:
2 x verpflanzte Ware, mindestens 3-triebig, ca. 60-100 cm hoch

Weitere private Pflanzmaßnahmen
Auf den nicht überbaubaren Grundstücken ist auf je angefangene 250 qm Grundstücksfläche ein hochstämmiger Laubbaum oder Obstbaum bewährter Lokalsorte zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. Die Grundstücke sind gärtnerisch anzulegen und zu nutzen. Der Erhalt vorhandener Obstbäume wird angerechnet. Nicht gepflanzt werden dürfen Nadelbäume (nicht standortheimisch, starke Verschattung des Gartengrundstückes und der Fassade,
Rohhumusbildung, nachteilige Veränderung des Ortsbildes). Erforderliche Einzäunungen auf den jeweiligen Grundstücksgrenzen sollen in freiwachsende oder geschnittene Hecken aus standortheimischen Sträuchern eingefügt werden. Die im zeichnerischen Teil dargestellten Baum-Standorte sind verbindlich und können auf die Festsetzung unter Satz 1 angerechnet werden. Gegenüber der Darstellung im zeichnerischen Teil sind Standortabweichungen
bis 2.00 m zulässig.

8.3 Erhaltungsgebot
Der im zeichnerischen Teil dargestellte, erhaltenswerte Birnbaum ist zu erhalten und bei natürlichem Abgang durch einen hochstämmigen Obstbaum zu ersetzen.

8.4 Öffentliche Grünflächen
Im Bereich der Erschließungsstraßen sind Alleebäume 1. oder 2. Größenordnung zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Für jeden Baum sind innerhalb harter Beläge bepflanzte Baumscheiben von ca. 4 qm Fläche vorzusehen. Auf PKW-Stellflächen sind bevorzugt Bäume 1. Größenordnung zu pflanzen.

Bäume 1. Größenordnung:

Spitz-Ahorn

(Acer platanoides)

Stiel-Eiche

(Quercus robur)

Berg-Ahorn

(Acer pseudoplatanus)

Winter-Linde

(Tilia cordata)

Esche

(Fraxinus excelsior)

Sommer-Linde

(Tilia platyphyllos)

Qualitäts- und Größenbindung: Hochstämme, 3 x verpflanzte Ware, Stammumfang 16 bis 18 cm. Soweit straßenbegleitende Baumpflanzungen ausschließlich im privaten Bereich möglich (Vorgartenzone) sind, können alternativ Obsthochstämme auf Sämlingsunterlage veredelt gepflanzt werden.

Bäume 2. Größenordnung:

Feld-Ahorn

(Acer campestre)

Mehlbeere

(Sorbus aria)

Hainbuche

(Carpinus betulus)

Eberesche

(Sorbus aucuparia)

Vogel-Kirsche

(Prunus avium)

Qualitäts- und Größenbindung:
Hochstämme, 3 x verpflanzte Ware, Stammumfang mindestens 14-16 cm. Die im zeichnerischen Teil dargestellten Baum-Standorte sind verbindlich. Gegenüber der Darstellung im zeichnerischen Teil sind Standortabweichungen bis 2.00 m zulässig.

8.5 Bepflanzung des Lärmschutzwalls
Der im Bebauungsplan zeichnerisch festgesetzte Lärmschutzwall ist zur Verhinderung von Bodenabtrag und zur Erleichterung der Pflege mit den nachfolgend aufgeführten Sträuchern fachgerecht zu bepflanzen. Je 1 bis 1,5 qm ist ein Strauch zu pflanzen. Die Strauchpflanzungen sind durch geeignete Pflegemaßnahmen während der ersten 2-3 Jahre in der Entwicklung zu sichern. Die sachgerechte Bepflanzung und Leistungsbeschreibung/Ausschreibung setzt einen Pflanzplan voraus, der im Zuge der Ausführungsplanung zu erstellen ist.

Sträucher:

Roter Hartriegel

(Cornus sanguinea

Gemeine Hasel

(Corylus avellana)

Eingriffeliger Weißdorn

(Crataegus monogyna)

Pfaffenhütchen

(Euonymus europaea)

Früchte giftig!

Liguster

(Ligustrum vulgare)

Früchte giftig!

Hunds-Rose

(Rosa canina)

 

Sal-Weide

(Salix caprea)

 

Wasser-Schneeball

(Viburnum opulus)

Qualitäts- und Größenbindung:
2 x verpflanzte Ware, mindestens 3-triebig, ca. 60-100 cm hoch.
Achtung
: Innerhalb von 30 m Abstand zu Kinderspielplätzen giftige Sträucher nicht pflanzen!

8.6 Verwendung von Natriumniederdruckdampflampen
Lichtmasten im öffentlichen Straßenraum sind mit Natriumniederdruckdampflampen zu bestücken.

8.7 Ausführung des geplanten Wirtschaftsweges
Der geplante Weg am südlichen Gebietsrand ist nur minimal zu befestigen (Spurweg).

8.8 Kompensation außerhalb des Geltungsbereichs
Für den planexternen Kompensationsbedarf von 1,5 ha ist für den Bebauungsplan „Lauwiesen“ vom Ökokonto der Gemeinde Neuhausen das äquivalent von 150 Bäumen (= 15.000 Ökopunkte) abzubuchen.

8.9 Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen
Die festgesetzten Ausgleichsflächen und -maßnahmen werden den durch die Herstellung der öffentlichen Verkehrsflächen sowie durch die Bebauung der Baugrundstücke verursachten Eingriffen zugeordnet (Sammelzuordnung).


moreörtliche Bauvorschriften

Örtliche Bauvorschriften (Fassung vom 15.Sept.2005)
Die örtlichen Bauvorschriften gelten in Verbindung mit den Festsetzungen des zeichnerischen Teils

1 Dächer

Bei Einzelhäusern sind nur Satteldächer, zwei um bis zu 1.20 m vertikal gegeneinander versetzte
Satteldächer sowie Krüppelwalm- und Walmdächer jeweils mit einer Dachneigung von 30 bis 40 Grad zulaessig. Für untergeordete Gebäudeteile sind Dachneigungen bis 40 Grad zulässig. Satteldächer sind auf beiden Dachseiten in derselben Dachneigung auszuführen. Versetzte Satteldächer dürfen auf beiden Dachseiten unterschiedliche Dachneigungen aufweisen, sofern die Abweichung maximal 5 Grad beträgt und im Bereich zwischen 30 – 40 Grad liegt. Bei Doppelhäusern sind nur Satteldächer sowie zwei um bis zu 1.20 m vertikal gegeneinander versetzte Satteldächer mit einer Dachneigungvon 40 Grad zulässig. Für untergeordnete Gebäudeteile sind Dachneigungen bis 40 Grad zulässig. Die Firstlage ist in der Gebäudemitte anzuordnen, wobei zu beiden Dachseiten Abweichungen von der Mittenlage bis maximal 0.50 m zulässig sind (siehe Skizze). Als Dachdeckung der Hauptgebäude und Garagen sind reflektierende Materialien unzulässig
(Ausnahme: Glas sowie engobierte und glasierte Materialien). Dacheindeckungen aus unbeschichtetem Kupfer, Zink oder Blei sind unzulässig.


Daecher


2 Dacheinschnitte, Dachgaupen und Gegengiebel

2.1. Dacheinschnitte

Dacheinschnitte sind in einer Länge bis zu 1/3 der zugehörigen Gebäudelänge zulässig. Wird ein Dacheinschnitt vorgesehen, sind auf dieser Dachseite weder Dachgaupen noch Gegengiebel zulässig. Dacheinschnitte sind nur in der unteren Dachebene zulässig (siehe Skizze). Abstand zwischen Dacheinschnitt und Gebäudeaußenkanten / -trennwänden = mind. 1.25 m. Abstand zwischen Oberkante Dacheinschnitt und Hauptdachfirstlinie = mind. 1.00 m, gemessen in der Dachschräge.

2.2 Dachgaupen und Gegengiebel

Definition: Dachgaupen sind Dachaufbauten über einer durchlaufenden Hauptdachtraufe, Gegengiebel unterbrechen die Hauptdachtraufe (siehe Skizze). Einzelne Dachgaupen und Gegengiebel sind in einer Länge bis zu 1/3 der zugehörigen Gebäudelänge zulässig. Die Gesamtlänge aller Gaupen und Gegengiebel auf einer Dachseite darf zusammen nicht mehr als 2/3 der zugehörigen Gebäudelänge betragen. Gaupen und Gegengiebel sind nur in der unteren Dachebene zulässig.

Abstand zwischen zwei Gaupen, zwischen Gaupen und Gegengiebel sowie Abstand zu Gebäudeaußenkanten / -trennwänden = mind. 1.25 m. Abstand zwischen Gaupendach und Hauptdachfirstlinie = mind. 2.00 m, Abstand zwischen Gegengiebeldach und Hauptdachfirstlinie = mind. 1.00 m, jeweils gemessen in der Dachschräge.

Auf jeder Dachseite ist nur 1 Gegengiebel zulässig. Die Traufhöhe des Gegengiebels darf die zulässige Traufhöhe um maximal 2.00 m überschreiten.

Nur Gegengiebel zur Überdachung von Garagen dürfen die unter Satz 1 festgesetzte Längenbegrenzung ausnahmsweise überschreiten.

Gebäude

3 Fassaden- und Dachgestaltung
Signalfarben und reflektierende Materialien sind unzulässig (Ausnahme: Glas).

4 Einfriedungen
Einfriedungen entlang vorderer Grundstücksgrenzen (zu Erschließgsstraßen hin) dürfen eine Höhe von 1.00 m über Oberkante des geplanten Geländes entlang der Grundstücksgrenzen nicht überschreiten. Dies gilt ebenso für Einfriedungen entlang seitlicher Grundstücksgrenzen, jedoch nur auf eine Länge von mind. 3.00 m, gemessen ab der vorderen Grundstücksgrenze. Alle übrigen Einfriedungen dürfen eine Höhe von 1.50 m (Mauern: 1.00 m) nicht überschreiten. Maschendraht ist zu hinterpflanzen.

In den rückwärtigen Einfriedungen entlang des südlichen Gebietsrandes sind keine Öffnungen (Türen oder Tore) zulässig.

5 Nicht überbaute Grundstücksflächen

Nicht überbaute Grundstücksflächen sind zu begrünen. Eine Befestigung dieser Flächen ist nur zur Herstellung der notwendigen Stellplätze sowie der Zufahrten, Zugänge und Terrassen und nur mit wasserdurchlässigen Materialien zulässig. Gebäudevorzonen und Vorgärten dürfen nicht als Lagerflächen genutzt werden und sind gärtnerisch anzulegen.

6 Zahl der nachzuweisenden Stellplätze

Je Wohneinheit sind 1.5 Stellplätze auf dem Privatgrundstück nachzuweisen. Hierbei ist die Bruchzahl aufzurunden.

7 Gestaltung von Werbeanlagen

Werbeanlagen sind nur als Hinweisschilder auf Beruf, Gewerbe oder Wohnung an der Gebäudefassade sowie an der Grundstücks-Einfriedung zulässig. Einzelne Hinweisschilder dürfen eine Fläche von 0.50 qm und in der Summe eine Gesamtfläche von 1.00 qm pro Gebäude nicht überschreiten. Die Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig.

8 Führung von Versorgungsleitungen

Versorgungsleitungen dürfen nur unterirdisch geführt werden. Ausnahmsweise ist eine oberirdische Führung nur dann zulässig, wenn dies im Einvernehmen zwischen dem Leitungsträger und der Gemeinde Neuhausen entschieden wird. Das Niederspannungsnetz ist als Kabelnetz auszuführen.


more Hiwnweise zum Bebauungsplan

Hinweise zum Bebauungsplan (Fassung vom 15.Sept.2005)

1 Belange des Denkmalschutzes

Sollten bei der Durchführung der vorgesehenen Arbeiten archäologische Funde oder Befunde entdeckt werden, sind diese umgehend dem zuständigen Landesdenkmalamt zu melden. Die Fundstelle ist vier Werktage nach der Anzeige unberührt zu lassen, wenn nicht das Landesdenkmalamt einer Verkürzung dieser Frist zustimmt (§20.1 DSchG). Gegebenenfalls vorhandene Kleindenkmale (z. B. historische Wegweiser, Bildstöcke usw.) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen. Sollte eine Veränderung unabweisbar erscheinen, ist diese nur im Benehmen mit dem zuständigen Landesdenkmalamt vorzunehmen. Auf die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes über Ordnungswidrigkeiten (§27 DSchG) wird hingewiesen.

2 Altlasten

Für die im Plangebiet befindlichen Flächen liegen aus der historischen Erkundung keine Hinweise auf Bodenbelastungen vor. Bei Hinweisen auf bodenfremde Auffüllungen, Materialien oder lokale Verunreinigungen sind die zuständigen Behörden (Amt für Wasser- und Bodenschutz und Gesundheitsamt) unverzüglich zu benachrichtigen. Maßnahmen zur Erkundung, Sanierung und Überwachung sind bei Bedarf zuzulassen. Gegebenenfalls erforderliche Sanierungsmaßnahmen können im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens vollzogen werden.

3 Hinweis zur Grünordnung

Wandberankung
Es wird empfohlen, geeignete Wandflächen > 20 qm nach vorheriger Eignungsprüfung mit Rankpflanzen zu begrünen.

Dachwasserableitung / Sickermulden
Die Anlage von Zisternen mit Überlauf in die Kanalisation oder Versickerungsmulden in mit belebtem Oberboden ausgekleideten Rinnen oder Mulden zur Nutzung und Ableitung des unverschmutzten Dachwassers wird empfohlen. Die Eignung des Baugrunds zur Versickerung ist zu prüfen. Die Sickermulden sind mit einer mindestens 30 cm mächtigen Schicht belebten Oberbodens auszukleiden und mit Landschaftsrasen von ca. 5 g/qm anzusäen. Der Bau und Betrieb der Versickerungsmulden hat gemäß dem Arbeitsblatt ATV-DVWK-A 138 zu erfolgen. So sind die Mulden mit Rasenansaat zu begrünen und mindestens jährlich zu mähen. Für einen geschlossenen Aufwuchs der Grasnarbe ist zu sorgen. Hochwüchsige und tiefwurzelnde Pflanzen sind zu vermeiden.

Bei der Anlage von Zisternen ist eine Befreiung vom Anschluss- und Benutzerzwang nach der Abwassersatzung bzw. Wasserversorgungssatzung der Gemeinde Neuhausen erforderlich. Eine Befreiung ist dabei zwingend an die folgenden Bedingungen geknüpft:

  • Sammlung im Kellertank mit Filterung (siehe DIN 2001, Ziff. 5.5.4.6, Bau von Zisternen)
  • Vorratsbehälter muß Überlaufleitung erhalten (Versickerung, Kanalisation)
  • Vorratsbehälter muß mit Trinkwasser nachgefüllt werden können (Wasseruhr, freier Auslauf nach DIN 1988, Teil 4, Abb. 4.2.1)
  • Eigene Wasseruhr bei der Zuleitung von Zisternenwasser, Abtrennung der Zuleitung zur WC-Spülung von der übrigen Hausinstallation. Verbindung von Nicht-TW-Leitung mit TW-Leitung ist verboten (§ 17 TrinkwV vom 05.12.1990)
  • Schriftliche Verpflichtung des Betreibers, daß keine Verbindung nach Punkt 4 hergestellt ist Zulassung amtlicher Kontrollen, Überprüfungen und Wasseruntersuchungen jederzeit.

Die Genehmigung erfolgt stets widerruflich.


more Begründung zum Bebauungsplan

Begründung zum Bebauungsplan und zu den örtlichen Bauvorschriften (Fassung vom 27.Sept.2005)

1 Planerfordernis und Abgrenzung des Plangebiets
Ein wesentliches Planungsziel der Gemeinde Neuhausen besteht in der Sicherung und Stärkung der örtlichen Wohnfunktion. Vor diesem Hintergrund strebt die Gemeinde für den Ortsteil Schellbronn eine Siedlungserweiterung am südlichen Rand der Ortslage im Bereich des Gewanns "Lauwiesen" an. Das letzte Wohnbaugebiet, welches auf Schellbronner Gemarkung entstanden ist wurde im Jahr 1992 erschlossen und ist mittlerweile fast vollständig belegt. Grundstücke zur Innenentwicklung sind rar. Aus der Vielzahl entsprechender Anfragen an die Gemeindeverwaltung ergibt sich ein nachweisbarer Bedarf an neuen Wohnbauflächen.

Zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Der Aufstellungsbeschluss ist vor dem 20.07.2004 erfolgt und veröffentlicht worden. Der räumliche Geltungsbereich der Satzung ergibt sich aus der Darstellung im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans.

2 Flächennutzungsplan
Die Planflächen sind im rechtskräftigen Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbands Tiefenbronn / Neuhausen mit Ausnahme einer kleinen Teilfläche im Süden als Wohnbauflächen dargestellt. Die Planung entspricht somit den übergeordneten Planstufen. Die o.a. Teilfläche wird im FNP nachgeführt.

3 Örtliche Gegebenheiten
Das ca. 4.2 ha große Plangebiet wird im Norden von der vorhandenen Bebauung, im Südwesten von dem vorhandenen Kindergartengrundstück, im Osten von der Landesstraße L574 (Hohenwarter Strasse) und im Westen und Süden von Acker- und Wiesenflächen begrenzt.

Bei den südlich angrenzenden Landschaftsbereiche handelt es sich um FFH-Flächen Natura 2000-Gebiet Nr. 7118-301 „Würm-Nagold-Platte“).

Südöstlich des Plangebiets befinden sich der vorhandene Sportplatz mit Vereinsheim sowie ein zweites Vereinsheimdes Clubs der Motorradfreunde.

Der entlang der bestehenden Ortslage verlaufende Weg ist im westlichen Bereich als Strasse ausgebaut (Schönblickstrasse) und führt Richtung Osten als Wirtschaftsweg weiter (verlängerten Schönblickstrasse).

4 Natur und Umwelt
Im vorliegenden Fall ist eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 3c UVPG nicht erforderlich, weil die überbaubare Fläche des Projekts mit ca. 1.3 ha den Schwellenwert von 2 ha gemäß Anlage 1 UVPG, Nr. 18.7.2 nicht übersteigt.

Aufgrund der Nähe zur angrenzenden Teilfläche des FFH-Gebiets „Würm-Nagold-Platte“ ist eine
FFH-Verträglichkeitsprüfung durchgeführt worden (Büro Prof. Miess + Miess, Karlsruhe, 06/2005). Das Gutachten kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis:

"Das von der Gemeinde Neuhausen geplante Wohngebiet „Lauwiesen" grenzt an ein Teilgebiet der Gebietskulisse der neuen europäischen Naturschutzgebiete „Natura 2000", die die Landesregierung im März 2001 - mit Nachmeldungen 2004 und 2005 - als FFH (= Fauna, Flora, Habitat) -Gebiete nach Brüssel gemeldet hat. Die vollständige Liste der von der EU-Kommission bestätigten Schutzgebiete ist noch nicht verabschiedet. Bis zur Verabschiedung gilt auf „Natura 2000"-Flächen eine so genannte Veränderungssper­re. Das heißt, gemeldete FFH-Gebiete
dürfen in ihren maßgeblichen Bestandteilen nicht beeinträchtigt werden. Falls Beeinträchtigungen unvermeidbar sind, müssen Ausnahmegenehmigungen eingeholt werden.

Das Wiesengebiet südlich von Schellbronn ist ein Teilgebiet des insgesamt 1.895 ha großen gemeldeten FFH-Gebietes „Würm-Nagold-Pforte". Für den Bereich des Offenlandes hat die BNL Erhaltungs- und Entwicklungsziele für die dort vorkommenden Lebensräume

LRT 6210 Kalk-Magerrasen (besonders orchideenreiche Bestände);
LRT 6410 Pfeifengraswiesen;
LRT 6430 Feuchte Hochstaudenfluren;
LRT 6510 Magere Flachland-Mähwiesen;
LRT 91EO Auenwälder mit Erle, Esche, Weide; sowie für die vorkommende Schmetterlingsart
1061 Dunkler Wiesenknopf-Ameisenbläuling vorgegeben.

Die Erhaltungs- und Entwicklungsziele - als Beurteilungsmaßstab für mögliche Beeinträchtigungen - sind im Kap. 2 (Tab. 2) der FFH-Verträglichkeitsprüfung aufgelistet.

Zur Überprüfung, ob diese Lebensräume oder Tierarten von nachteiligen Veränderungen betroffen sein könnten, wurden die im Offenland vorkommenden Biotoptypen und Schmetterlings-Habitate auf der Grundlage der Daten im Gutachten „Grundlagen zum Managementplan" (MP) näher untersucht (Tab. 3 und Tab. 4 der FFH-Verträglichkeitsprüfung).

Der südlich von Schellbronn großflächig verbreitete Lebensraumtyp „Magere Flachland-Mähwiesen", der stellenweise Lebensstätte für den Dunklen Wiesenknopf-Ameisenbläuling ist, wird durch den mit der städtebaulich zweckmäßigen Ausgestaltung des Baugebiets an 2 Stellen verbundenen Flächenverlust von insgesamt rund 1.000 qm nicht erheblich beeinträchtigt, zumal dem Flächenverlust in Schellbronn ein sehr hoher Anteil an schutzwürdigen mageren Flachland-Mähwiesen der Wertstufen A und B von insgesamt 46,9 ha gegenübersteht (siehe Tab. 3, Seite 14 der FFH-Verträglichkeitsprüfung ). Nicht realistisch erscheint ein Verzicht auf das Baugebiet, eine Renaturierung gestörter Wiesenteile entlang der Schönblickstraße und eine Erweiterung des FFH-Gebiets bis zum Weg am heutigen Ortsrand, wie im MP vorgeschlagen. Insofern erfolgt - insbesondere wenn die getroffenen Festsetzungen des Bebauungsplans bezüglich der puffernden Gestaltung des neuen Ortsrandes realisiert werden - kein erheblicher Eingriff in die maßgeblichen Bestandteile des gemeldeten FFH-Gebietes. Alle übrigen für das Offenland genannten Lebensraumtypen kommen im FFH-Teilgebiet südlich von Schellbronn nicht vor. Mögliche Auswirkungen sind insofern nicht erkennbar. Nach den Ergebnissen dieses Prüfungsschritts der FFH-Verträglichkeitsprüfung sind also für die von der BNL für das Offenland des FFH-Gebiets genannten FFH-Lebensraumtypen und Lebensstätten von FFH-Tierarten keine erheblichen Beeinträchtigungen zu erwarten.

Da die Prüfung der Verträglichkeit in diesem Prüfungsschritt ergibt, dass das Baugebiet Lauwiesen" zu keinen erheblichen Beeinträchtigungen des Gebiets in den für die Erhaltungsziele oder den Schutzzweck maßgeblichen Bestandteilen führen kann (§ 34 Abs. 2 BNatSchG), ist die Prüfung hiermit abgeschlossen. Weitere Verfahrensschritte (Ausnahmeprüfung, siehe Abb. 1 der FFH-Verträglichkeitsprüfung) sind nicht erforderlich“.

Zur Klärung der naturschutzrechtlichen Belange ist ein Grünordnungsgutachten mit Bestandsaufnahme und Eingriffs -Ausgleich-Bewertung erstellt (Büro Prof. Miess + Miess, Karlsruhe, 07/2004 mit Überarbeitung 03/2005).

Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass sich bei der Gegenüberstellung von Bestand und Planung entsprechend dem angewandten Bewertungsverfahren und unter Berücksichtigung der gebietsintern vorgeschlagenen Minderungs- und Kompensationsmaßnahmen ein weiterer, externer Kompensationsbedarf von ca. 1.9 ha Fläche ergibt. Dies gilt beispielhaft unter der Voraussetzung einer Aufwertung von Ackerland in Streuobstwiesen. Auf das Grünordnungsgutachten und die darin u.a. beschriebenen Vorschläge für Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen wird ansonsten verwiesen.

Bei Realisierung der zeichnerisch festgesetzten Alleebaumpflanzungen mit Einhaltung der Qualitätsangaben und Pflegehinweise, kann die ermittelte externe Ausgleichsfläche je gepflanzten Baum um rund 80 qm gemindert werden. Zeichnerisch festgesetzt wurden 25 Alleebäume x 80 qm, was einer Minderung von rund 2.000 qm Fläche entspricht.

Ausgehend vom Verbleib großer Anteile des Bodenaushubs im Baustellenbereich (vgl. zeichnerische Festsetzung Lärmschutzwall), dadurch kurzen Transportwegen und Bepflanzung des Walls, Pflegemaßnahmen der Strauchpflanzungen, wird ein weiterer Flächenabzug von 2.000 qm von der ermittelten „Vollausgleichsfläche“ von 18.860qm für angemessen gehalten. Es verbleibt als Bedarf somit für einen idealen Vollausgleich eine Fläche von 14.860 qm, das sind 1,5 ha.

Die Gemeinde Neuhausen hat ein Ökokonto eingerichtet. Auf diesem gemeindeeigenen &Oum;lkokonto wurde unter der Lfd. Nr. 1 die 1999 im gesamten Gemeindegebiet von Neuhausen zerstreut durchgeführte Pflanzung von Obsthochstämmen eingebucht. Die Maßnahme - es wurden insgesamt 256 Bäume gepflanzt - wurde am 06.03.2003 durch die untere Naturschutzbehörde (Landratsamt Enzkreis) als Ausgleichsmaßnahme anerkannt.

Für den planexternen Kompensationsbedarf von 1,5 ha ist für den Bebauungsplan „Lauwiesen“ vom Ökokonto das Äquivalent von 150 Bäumen (= 15.000 Ökopunkte) abzubuchen.

Nach Auffassung der Gemeinde ist der Eingriff zur Sicherung und Stärkung der örtlichen Wohnfunktion unvermeidlich. Die Gemeinde hat die gutachterlichen Vorschläge zur Eingriffs-Ausgleichs-Regelung mit den weiteren Belangen des § 1 BauGB abzuwägen. Da es sich im vorliegenden Fall um ein geplantes Wohngebiet handelt, sind neben den Belangen des Umweltschutzes insbesondere die Belange des § 1 (5) Nr. 2 BauGB (Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ...., Eigentumsbildung weiterer Kreise der Bevölkerung .... und Bevölkerungsentwicklung) sowie des § 1 (5) Nr. 4 BauGB einzustellen (Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile sowie die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes). Im Rahmen dieses Abwägungsvorgangs kommt die Gemeinde zu dem Ergebnis, dass die gutachterlich vorgeschlagenen Maßnahmen angesichts der landschaftsorientierten Randlage des Plangebiets angemessen, geeignet und daher umzusetzen sind.

5 Städtebauliche Konzeption
5.1 Städtebaulich-gestalterische Zielsetzungen

Ziel ist es, einen maßvoll verdichteten Wohnstandort zu schaffen, der die vorhandene Baustruktur des angrenzenden Bestandes fortführt und einen Übergang zum umgebenden Natur- und Landschaftsraum schafft. Insbesondere wird die fernsichtwirksame Randlage des Plangebiets zu einem wesentlichen Kriterium der städtebaulichen Konzeption.



more Entwässerung im Trennsystem

Merkblatt Gemeinde Neuhausen Ortsteil Schellbronn Erschließung „Lauwiesen“

Entwässerung im Trennsystem

System / Einleitbestimmung

Eine Entwässerung im Trennsystem beinhaltet die Umsetzung der Kanalisation in zwei getrennten voneinander unabhängigen Systemen.

Die Ableitung der Niederschlagswasser (Dachflächen, Hof-/ Straßenflächen) erfolgt über einen Regenwasserkanal in ein natürlich ausgebildetes Regenrückhalte-bzw.Versickerungs-becken. Das Niederschlagswasser wird, soweit möglich, im Wald versickert bzw. über vorhandene Grabensysteme abgeleitet.

Sämtliche Leitungen der Dach- bzw. Hofentwässerung sind an diesen Regenwasserkanal anzuschließen.

Im tiefer liegenden Schmutzwasserkanal wird lediglich das häusliche Abwasser (Toilette, Spül-/ Waschmaschine..) zur Ableitung gebracht. Sämtliche Entwässerungsgegenstände sind an diesen Schmutzwasserkanal anzuschließen. Die Einleitung der Abwassermengen aus dem Baugebiet „Lauwiesen“ erfolgt in den bestehenden Ortskanal in der Hohenwarter Straße.

Entwässerung

Tiefenlage Schmutzwasserkanal (SW): ca. 3,4m bis 4,2m

Tiefenlage Regenwasserkanal (RW): ca. 1,4m bis 3,0m

Drainagen

Nach dem Leitfaden „Grundstücksentwässerung“ (S.33, Pkt.3.5) der Landesanstalt für Umweltschutz darf eine Ableitung von Grund-, Hang- oder Schichtwasser in das Kanalnetz allenfalls kurzfristig während der Baumassnahme erfolgen. Ansonsten ist anzustreben, auftretendes Wasser wieder dem weiteren Grundwasserstrom zuzuführen. Unterhalb des Grundwasserspiegels liegende Bauwerke sind wasserdicht und auftriebssicher zu erstellen.

Die dauerhafte Ableitung von Grundwasser, in Form von Drainagen, über die Kanalisation kann nicht gestattet werden, da

  • beim Anschluss von Drainagen an die Ortskanalisation die Gefahr besteht, dass bei Rückstau in der Kanalisation, Abwasser über die Drainagen ins Grundwasser gelangt
  • die Einleitung von unverschmutztem Grundwasser zu erhöhten Kosten beim Betrieb der Abwasseranlagen führt
  • die Einleitung von Fremdwasser durch die Verdünnung und Verkürzung der Aufenthaltszeiten zu einer Reduzierung des Wirkungsgrades der Abwasserreinigungsanlage führt.

Unverschmutztes Drain-, Grund- und Quellwasser, das die Kanalisation sowie die Kläranlage überlasten und in ihrer Wirkung beeinträchtigen würde, darf nicht in die Kanalisation eingeleitet werden.

Sicherung gegen Rückstau

Die Straßenoberkante an der Anschlussstelle der Grundstücksentwässerung gilt nach DIN EN 12056 als Rückstauebene. Entwässerungsgegenstände, die unterhalb der Rückstauebene angeordnet werden, sind vom Grundstückseigentümer auf eigene Kosten gegen Rückstau zu sichern (z.B. Hebeanlage, Rückstauverschluss). Im Übrigen hat der Grundstückseigentümer für rückstaufreien Abfluss des Abwassers zu sorgen.


 

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